東京地方裁判所 昭和５８年（ワ）６３１８号 判決
原告
新田一郎
原告
京浜建設株式会社
右代表者
新田一郎
右両名訴訟代理人
畠山国重
永島正春
被告
都市エステート株式会社
右代表者
進藤直昭
被告
進藤直昭
右両名訴訟代理人
近藤節男
園高明
主文
一 被告らは、各自原告新田一郎に対し金一五〇万円及びこれに対する昭和五七年一二月一七日から支払済みに至るまで年五分の割合による金員を支払え。
二 被告らは、各自原告京浜建設株式会社に対し、金八〇万円及びこれに対する昭和五七年一二月一七日から支払済みに至るまで年五分の割合による金員を支払え。
三 原告らの被告らに対するその余の請求をいずれも棄却する。
四 訴訟費用は被告らの負担とする。
五 この判決は、第一、二項にかぎり仮に執行することができる。
事実
第一 当事者双方の求める裁判
一 請求の趣旨
（一） 被告らは各自原告新田一郎に対し、金四五〇万円及びこれに対する昭和五七年一二月一七日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
（二） 被告らは各自原告京浜建設株式会社に対し、金一七〇万円及びこれに対する昭和五七年一二月一七日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
（三） 訴訟費用は被告らの負担とする。
（四） 仮執行の宣言。
二 請求の趣旨に対する答弁
（一） 原告らの請求を棄却する。
（二） 訴訟費用は原告らの負担とする。
第二 当事者双方の主張
一 請求の原因
（一） 原告新田一郎（以下、「原告新田」という）は、昭和二二年、訴外飯田源次郎から別紙第一物件目録記載の建物（以下、「本件建物」という）を賃借し、戦災のため屋根・天井等に大穴が開いてそのままでは到底使用に耐えなかつた同建物を自己の負担で補修のうえ居住し、同時に一部を原告京浜建設株式会社（以下、「原告会社」という）の事務所として使用していた。
（二） その後、訴外飯田直吉（以下「訴外飯田」という）は右飯田源次郎が昭和四三年八月一七日死亡したことにより本件建物をその敷地二四九・三八平方メートルとともに相続して賃貸人の地位を承継し、原告新田は、同年一一月ころ、原告会社事務所は本件建物に置いたまま、住居を現住所へ移した。
（三） 被告都市エステート株式会社（以下、「被告会社」という）は、不動産の取得及び販売等を目的とする会社であり、被告進藤直昭（以下、「被告進藤」という）は被告会社の代表取締役であるが、被告進藤は、被告会社が本件建物とその敷地を右訴外飯田から買い受けたとして、昭和五七年一二月一六日、原告新田及び原告会社従業員ら不在中に、人夫等数人を指揮して本件建物を解体撤去し、同時に本件建物に存置してあつた原告会社所有の別紙第二物件目録記載の動産（以下、「本件動産」という）を他所に搬出して廃棄した。
（四） 原告らは被告らの右不法行為によつて次の損害を受けた。
１ 原告新田関係
（一） 本件建物の解体撤去により消滅させられた本件建物賃借権は金四〇〇万円を下らない。
（二） 事前に何等の明渡請求、法的手続の履践もなく、全く不知の間に賃借建物を解体撤去せられたことに対する慰謝として金五〇万円が相当である。
２ 原告会社関係
（一） 搬出廃棄された本件動産は金一二〇万円を下らない。
（二） 帳簿類、事務用品、道具類を勝手に処分されたことにより受けた業務上の支障に対し金五〇万円が相当である。
（五） よつて、原告らは被告らに対し、いずれも不法行為による損害賠償請求権に基づく損害金と右金員に対する不法行為の日の翌日である昭和五七年一二月一七日から支払ずみまで、民法所定の年五分の割合による遅延損害金の支払いを求める。
二 請求の原因事実に対する認否
（一） 請求の原因第一項の事実は不知。
（二） 同第二項の事実は不知。
（三） 同第三項の事実中、被告会社は、不動産の取得及び販売等を目的とする会社であること、被告進藤は、被告会社の代表取締役であること、被告会社は、本件建物とその敷地を訴外飯田から買い受けたこと、被告進藤は、昭和五七年一二月一六日ころ、人夫等数人を指揮して本件建物を解体撤去した事実は認めるが、その余の事実は否認する。
被告らは、本件建物の解体直前に見にいつたことはあるが、本件建物の表側を見ただけで内部は見なかつたので、内部に原告らの所有の物件があつたかどうかについては知らないのである。ただ、本件建物の解体直前迄占有していた訴外小川の話では、訴外小川勝之助（以下「訴外小川」という）の所有物件しか本件建物の内部には存在しないと聞いていたのである。そして、被告らは本件建物の解体を解体業者に一切委せてしまつたので、解体の際の内部の状況も知らないのである。
（四） 同第四項の事実は争う。
三 被告の抗弁〈以下、省略〉
理由
一〈証拠〉によると、請求の原因第一、二項の各事実を認めることができる。
二（一）被告会社は、不動産の取得及び販売等を目的とする会社であり、被告進藤が、同会社の代表取締役であること、被告会社は、訴外飯田から、本件建物と、その敷地を買い受けたこと、そして、被告会社は、昭和五七年一二月一六日ごろ、人夫等数人を指揮して本件建物を解体撤去した事実は当事者間に争いがなく、更に、「被告らは、本件建物を、その解体直前に見にいつたことはあるが、本件建物の表側を見ただけで内部は見なかつたので、内部に原告ら所有の物件があつたかどうかについては知らないこと、ただ、本件建物の解体直前迄占有していた訴外小川から話を聞き、本件建物の内部には訴外小川の所有物件しか存在しないと聞かされ、そこで、被告らは、本件建物の解体を解体業者に一切委せてしまつたこと、従つて、解体の際の内部の状況も知らないのである。」とする事実は、被告らの認めるところである。
（二） 〈証拠〉によると、本件建物の中には、本件動産が置いてあり、右動産も被告らは、昭和五七年一二月一六日ころ、他所に搬出してしまい、現在は、それらがどこにあるかは、全くわからない状態にある事実を認めることができる。
（三） 右に認定の事実によると、被告らは故意または過失によつて、原告らが賃借していた本件建物（この点については、後記認定する）を解体撤去し、そして、本件動産を、原告らには無断で勝手に廃棄処分し、よつて、原告らに、損害を与えたと認めることができ、右損害を賠償すべき義務があるということができる。
三そこで、原告新田、及び原告会社の蒙つた損害について検討する。
（一） 原告新田関係
(1) 原告新田に関する本件建物の使用状況について検討する。
（イ） 原告新田が、昭和四六年ころ、本件建物の一部を訴外飯田の承諾なく訴外小川に転貸したこと、昭和五四年七月一七日から同五七年七月一七日までの間も同訴外人に転貸していたこと、原告新田が、訴外飯田から本件建物を一カ月金一万二〇〇〇円の賃料で借りていたこと、訴外飯田が無断転貸を理由に本件建物賃貸借契約を解除する旨の意思表示を昭和五七年七月二八日付内容証明郵便でなし、同郵便が同年八月五日頃原告新田に到達した事実は当事者間に争いがない。
（ロ） 〈証拠〉を総合すると、次の事実を認めることができる。
① 原告新田は、昭和二二年、訴外飯田の父亡飯田源次郎から、戦災のため屋根、天井等に大穴が開いてそのままでは到底使用に耐えなかつた本件建物を賃借し、これを自己の負担で補修のうえ居住利用し、更に、昭和三〇年ころには建物の土台、床板等の修繕をするとともに本件建物に増築を加え、本件建物の保存改良に努めた。これに対し訴外飯田及びその先代は建物保存行為も全くしなかつたこと。
② 昭和五四年七月一七日、訴外飯田との間に賃貸借契約書を作成するに際し、原告新田は、自己の費用で増築した部分が附合により同訴外人の所有に帰することを合意したが、これに対する償金を同訴外人から貰つてもいないし、要求もしていないこと。
③ 訴外飯田は、本件建物に余り関心がなく、賃料さえ確実に入ればよいとの態度であり、原告新田も賃料の支払を怠つたことはなかつたし、訴外飯田から借主としての義務違反等で苦情を言われたこともなかつたこと。
④ 原告新田が、本件建物の居宅部分を訴外小川に転貸したのは、昭和四五年一月ころ、従業員の訴外大八木勝美から知人である訴外小川が住居がなくて困つているので、他に住居を見つけるまでの一、二年間だけ本件建物の居宅部分を貸してやつて欲しいと頼み込まれ、訴外小川の事情を察し、また右大八木の頼みということで断り切れずに転貸したものであること。
その後昭和五一年三月ころ、原告新田の子である訴外高橋春美が本件建物居宅部分に居住する必要が生じたことから、同原告は、訴外小川に半年の猶予期間を設けて、その間に他所に住居を探して欲しいと求めたものの、同訴外人がこれに応じないので、同原告の争いを好まぬ性格もあつて、仕方なく右高橋には他所にアパートを借りさせた。
ところが、同五七年七月、訴外飯田本人から本件建物賃貸借契約解除の通知をされ、原告新田は既に同訴外人から転貸承諾を得ているのにと疑問に思つたものの、なお念のため、同年一〇月一日、訴外小川に対する建物明渡請求調停事件を神奈川簡裁に提起し、同年一一月二六日、右調停が成立して、同訴外人に移転補償金三〇万円を支払つて同年一二月六日、本件建物居宅部分の明渡を受けたこと。
（ハ） 〈証拠〉によると、次の各事実を認めることができる。
① 訴外飯田の委任を受けた訴外三堀博弁護士は、昭和五四年七月一七日、原告新田方に事前に本件建物に来て欲しい旨電話を掛けた上、訴外飯田の妻及び母親とともに本件建物を訪れ、同訴外人と原告新田との間には賃貸借契約書を取交されていないので、この際両者間の法律関係を明確にするためにも契約書を作成したい旨述べて、持参した市販の契約書を使用して同原告との間に建物賃貸借契約書（甲第一号証）を作成したこと、
② 右契約の際、同弁護士は、訴外小川が本件建物居宅部分にその名前の表札を掛けて転借居住していることを認識しており、右転貸を前提として原告新田との間に建物賃貸借契約書を作成し更に訴外谷弁護士は昭和五四年一二月七日、訴外飯田夫妻とともに原告新田方を戦前からの本件建物等及びその敷地についての利用関係等を教えて欲しいと訪れ、同弁護士らは、同時にその足で本件建物等を現地見分し、本件建物に訴外小川が転借居住している事実を知つたが、右転貸について原告新田に対し何ら苦情、異議等を述べることはなかつたこと、
そして、昭和五六年一二月七日付の書簡（乙第二号証）によると、訴外飯田は、原告新田に対し、本件建物は老朽化しているとして、翌五七年七月一七日限りで、賃貸借契約は期間が満了するとして、右期限で本件賃貸借契約は終了したい旨伝えてきていること、
（ニ） 〈証拠〉によると、訴外小川の妻は、昭和五七年一一月ごろ、被告進藤らから、本件建物とその敷地は、被告会社らが買いとつたとして、訴外小川らに対して、本件建物の占有者として、本件建物からの立退きを求める、訴外小川は、当初は、本件建物の賃貸人は原告新田であるから、被告らには何も相手にしないでおくように妻に伝えておいたが、被告らから、立退料として、金二〇万円を支払う旨提示されるや、その申出を受け、原告新田になんらの連絡をとることもなく（原告新田からも調停条項に定められた立退料金三〇万円も受領したうえで）、同年一二月二三日、被告会社から、立退料および補償金として、金二〇万円を受領して、本件建物から退去して立退いた事実を認めることができる。
(2) 以上の各事実を認めることができ、右認定の事実によると、訴外飯田は、遅くとも、昭和五四年七月一七日以降、本件建物に訴外小川が転借居住している事実を知つたが、右転貸借について、原告新田に対してなんら異議等を述べることがなかつたことからすると、その時点から、昭和五七年七月一七日で本件建物についての賃借期間が満了となる時期までは、訴外飯田は、原告新田の訴外小川に対する本件建物の転貸借を黙示で承諾していたものと認めるのが相当である。
そして、昭和五七年七月一七日以降の本件建物についての賃貸借契約の存続については、〈証拠〉による訴外飯田から原告新田に対する無断転貸借を理由とする建物賃貸借契約解除通知書以外に、本件建物に対する契約が解消したとする事情は認められないし、訴外飯田の主張する訴外小川の無断転貸借の事情については、前認定のとおり、それ以前から訴外飯田が了解していたものと認められるから、訴外飯田の本件建物についての原告新田に対する賃貸借契約の終了が、当然に発生したものと認めることはできない。
(3) そうだとすると、被告会社および被告進藤が、本件建物を解体撤去した昭和五七年一二月一六日当時には、本件建物について、原告新田は、その所有者であつた訴外飯田との間で賃貸借契約が未だ継続し、従つて、原告新田は、本件建物について、借家権等の適法な占有権限を有していたものと認めるのが相当である。
(4) そうすると、被告らの行為により、本件建物が解体撤去され、それによつて、原告新田は、本件建物に対する賃借権を消滅してしまつたとして、右賃借権の価額に相当する損害を蒙つたということができる。
(5) そこで、本件の建物の解体撤去により、原告新田の蒙つた損害について検討する。
（イ） 〈証拠〉によると、本件建物が建つていた場所は、横浜市鶴見区であり、右地区は、鶴見川沿いの中央平担部は、商住混在地域もしくは住工混在地域が多く、臨海部は、工業地域、西部丘陵部は、中品等の住宅地域であり、その近隣地域の特性は、首都圏内で有数の幹線道路沿いにもかゝわらず、右道路が大都市間の通り抜け道路としての色彩が強いことから、自動車および金属関連の事業所、各種作業所、倉庫、小規模小売店舗、在来の一般住宅等が混在した地域を形成している。
その地域に建つていた本件建物は、昭和一一年ころ建築の木造亜鉛メッキ鋼板葺平家建であるが、耐用年数を大巾に経過しており、物理的、機能的、経済的にも相当な老朽化した建物であつたと推定されること。その他の諸条件を考慮したうえで、右鑑定評価書を作成した鑑定人は、本件建物についての昭和五七年一二月一六日現在における借家権を金五三万四〇〇〇円と評価していること。
（ロ） 右鑑定書の内容につき、原告らは、鑑定の資料として使用された事情に問題がある旨主張するので、以下に検討する。
① 右鑑定書につき、原告新田は、鑑定の資料とされた要素として、原告新田が建築の玄人であり、同人が本件建物の保存改良に常々意を尽くしてきているから本件建物の耐用年数の算定は不正確であると主張する。
たしかに、原告新田一郎本人尋問の結果によると、右主張に副う供述があるが、そのことから、直ちに本件建物の耐用年数を原告ら主張のとおりに認めることはできない。他方、右鑑定書を作成した鑑定人にしても、経験豊かな実務家として、一般的な木造建物の耐用年数を参考として結論を導きだしているということができ、現在の訴訟進行状況としては、一応理解できる数値というべきである。
② 鑑定書によると、昭和五七年一二月一六日の本件建物の取り壊しの時点で、原告新田の借家権が、訴外小川の転借権による制約を受けているとする点に問題があると主張する。
たしかに〈証拠〉によると、本件建物については、原告新田と訴外小川との間で、神奈川簡易裁判所で成立した調停により、本件建物の一部の転借人であつた訴外小川は、同年一二月五日に本件建物を原告新田に明渡す旨の合意をなしている事実を認めることができる。そうすると、被告らが本件建物を解体撤去した同月一六日の時点においては、原告新田の本件建物に対して有していた賃借権は、訴外小川の転借権の存在による制約を受けていないと認めることができ、右の点で、原告らが主張する前記鑑定書の鑑定理由として転借権の存在を考慮したことに問題があるという点は、一理があるということができる。
しかしながら、〈証拠〉によると、原告新田は、本件建物の賃貸人であつた訴外飯田から昭和五六年一二月一七日には、本件建物の老朽化により翌五七年七月一七日限りで、賃貸借契約を終了させて本件建物を取壊したい旨の通知があり、更に、昭和五七年七月二八日付で、賃貸借契約解除の意思表示がなされている（ただし、その効力の発生には問題がある）ことからすると、原告新田としては、訴外飯田の方で、本件建物の明渡を求めている事情を知つていたものと推認することができる。そうだとすると、原告新田の有していた借家権は、将来の継続を前提した権利ということはできないと考えることができる。
（ハ） 原告新田一郎本人尋問の結果によると、原告新田が、占有使用していた本件建物は、原告会社の事務所として、一部だけ利用していたのであり、原告会社の事業の本体となる事務所は別の所にあり、そこで、原告の娘が、事務一般を処理していたことが認められる。そうすると、前記（イ）（ロ）の外原告らは種々主張するけれども、現実に本件建物は存在しない。そして、原告新田の本件建物に対する賃借権（借家権）は、近い将来には消滅すべき事情にある権利ということができ、それらを考慮して、本件建物についての借家権の評価を紛争解決のため、実務的観点にたつて結論を導くことが相当であると認める。
（ニ） そこで、本件についての右の諸事情を考慮に入れ、〈証拠〉を参考にして、原告新田について、本件建物の賃借権の消滅による損害と、本件建物を解体撤去されたことに対する原告新田の慰藉料をも含め、右損害は、金一五〇万円が相当と認める。
（二） 原告会社関係
〈証拠〉によると、原告会社は、本件建物の一部を事務所として使用し本件事務所内には、事務用品および原告会社の営業用備品等として、本件動産が置いてあつた事実を認めることができる。そして、右本件動産の現価として、原告らは、金一二〇万円を下らないし、また、帳簿類、事務用品、道具類を処分されたことによる業務上の支障が生じ、その損害が金五〇万円が相当である旨主張しているが、原告らの主張する右動産の価額は、いわゆる取得価額であり、更に、右動産の存在を立証する各証拠も、本件訴訟提起後に作成された事情をも考慮すると、本件における原告会社の蒙つた損害額は、本件動産の価額および業務上の支障による損害すべて含めて、金八〇万円をもつて損害と認定するのが相当である。
四以上のとおり、原告新田及び原告会社の本訴請求は、原告新田については、金一五〇万円、原告会社については、金八〇万円の限度で理由があるから、これを認容することゝし、その余は理由がないので棄却することゝし、訴訟費用の負担につき、民事訴訟法第八九条、九二条、九三条を、仮執行の宣言につき、同法第一九六条一項をそれぞれ適用して、主文のとおり判決する。
（裁判官 小野寺規夫）